“信心正在减弱”：新地层专员支持高层城市的紧迫任务

　　

　　新南威尔士州新任分层专员警告称，如果不对支撑房产所有权和管理权的法律进行重大修改，在悉尼各地建造数百万套公寓的计划将会落空。

　　Strata and Property Services专员约翰·明斯(John Minns)表示，由于新南威尔士州政府的“建而不退”住房战略，预计到2040年，大悉尼地区一半的人口——近300万人——将居住在公寓、联排别墅或别墅中。

　　

　　Minns——与新南威尔士州州长克里斯·明斯(Chris Minns)没有关系——表示，如果在交通枢纽周围建造高密度房屋的政策没有得到更好的消费者教育、更严格的专业标准、简化的纠纷解决机制以及对业主的保护措施的支持，新南威尔士州将“在未来给自己买很多问题”。

　　明斯说:“围绕住房供应、负担能力以及最终的社会和经济福祉的整个问题，要求各阶层取得成功，要求人们对各阶层有信心。我想，人们担心的是，有些领域的信心正在减弱。”

　　分层方案通常是一个或一组建筑被划分为“地块”，如公寓、联排别墅或别墅。当你买了一块地，你也分享了整栋楼的所有权，包括公共财产，如共享花园、外墙、屋顶、停车设施、电梯和楼梯井，以及对该计划内其他住宅的法律责任。

　　每名业主通常须缴付定期的保养、维修及楼宇保险费用，但业主亦可能须缴付特别的费用，以应付为解决大规模楼宇缺陷及其他重大问题而增加的费用。

　　Minns已经是物业服务专员，在2023年的州选举后，他的角色和头衔扩大到包括分层产权房产，他的职权范围是支撑房产所有权的法律结构。

　　在他的第一次重要采访中，明斯表示，地层面临的最大问题是建筑物的缺陷管理和公共财产的维护失败，这也是保险公司最担心的问题。

　　常见的问题包括水进入建筑物，需要去除可燃包层，并确保建筑物的结构健全。噩梦般的场景是像2017年伦敦格伦费尔大厦(Grenfell Tower)火灾那样的灾难，74人因可燃覆层而死亡，或者2021年迈阿密尚普兰大厦南(Champlain Towers South)公寓大楼倒塌，98人死亡。

　　矿业公司正在推动改革，包括赋予新南威尔士州公平交易局(NSW Fair Trading)裁定地层纠纷的权力。律政司目前提供纠纷调解服务，但任何一方都可以选择上法庭，这会带来拖延和高昂的法律费用。

　　他还希望要求开发商在出售计划时为持续的地层成本提供合理的预算，并提高地层管理人员、房地产经纪人和其他“希望从地层蛋糕中分一杯羹”的人的专业标准。

　　Minns特别关注的是，当该公司正在接受调查或过去曾有不当行为时，仲裁庭任命了一名强制分层管理人员。

　　改革的另一个重点是“嵌入式网络”，即开发商指定承包商建造和维护基础设施。他听说过一个例子，一家公司提供了10万美元的报价来安装一个雨水系统，开发商要求他们以2万美元的价格来做这件事，作为回报，他们签订了一份为期10年的维护合同，价格大幅上涨。

　　Minns说，业主需要更多的支持，他们自动成为业主立案法团的一部分，并可能被选入strata委员会。

　　所有分层计划的业主自动属于业主立案法团(以前称为法人团体)。

　　分层委员会(以前称为执行委员会)由业主立案法团选举产生，以帮助其制定计划的决策

　　地层管理员或地层管理代理是一种职业任命Nal协助分层方案的运行

　　新南威尔士州公平贸易有调解服务，新南威尔士州民事和行政法庭有权裁决。

　　明斯说:“有些人在日常工作中并不管理价值数百万美元的公司，但现在却在阶层委员会中做决策，所以我们需要赋予他们权力，让他们更好地工作，而不是让他们陷入繁文缛节。”

　　“有许多运行良好的计划进展得相当顺利，但在85,000多个分层计划中，只有一小部分出现问题，这才是一个真正重大的问题。”

　　截至2022年，新南威尔士州近9万个分层和社区计划中有100多万套住宅，其中一些可以追溯到20世纪60年代分层系统开始时。

　　地层纠纷越来越多。新南威尔士州民事和行政法庭(NSW Civil and Administrative Tribunal)的年度报告显示，它在2021年至2022年期间结案了1477起有关社区和分层计划的纠纷，比5年前增加了30%。

　　Minns表示，这一增长的部分原因是地层物业数量的增加，以及旧物业维护不善造成的累积问题。他说，新的地层方案往往更大，因此更复杂。

　　公平贸易部在2023年也收到了406起关于地层管理者的投诉。

　　新南威尔士州更好的监管和公平贸易部长Anoulack Chanthivong说，政府已经通过了立法，开始对分层法进行现代化改革，还有大量的工作要做，以教育代理商和买家。

　　他说:“前几届政府忽视了分层问题，随着我们提供更多的住房供应，这将是至关重要的——这也是我们任命该州第一位分层专员的原因之一。”

　　第一套改革已于去年12月生效，下一套改革将于明年3月开始磋商，其中将包括欧盟专员的建议。

　　Minns的职位与建筑专员David Chandler和租赁专员Trina Jones一起，于2023年8月任命。他有一个三人小组的预算，并且可以使用Fair Trading的资源。

　　澳大利亚业主公司网络(Owners’Corporation Network of Australia)的执行董事卡伦·斯泰尔斯(Karen Stiles)表示，该行业多年来一直呼吁设立strata专员，但他迫切需要资源和权力。