维多利亚州的“经济适用房”计划是对人们智力的侮辱

　　也许比维多利亚州政府最近决定撤回之前对公共住房的承诺和资金不足更令人沮丧的是，公众的抗议不足。我们是否已经习惯了倒退的政策制定，以至于陷入了听之任之的泥潭?

　　上周，有消息称，普雷斯顿的公共土地将被出售给一家私人开发商，该土地此前被指定用于建造140套社会保障性住房。住房将被建造，但只有14套住房是“可负担的”。一周前，政府宣布打算将位于邱园的前VicRoads总部出售给一家开发商，出售500套住房，同样只有10%的保障性住房。

　　这些只是最近对人类智力的侮辱。继去年宣布拆除44座公共住宅大楼的计划之后，选民们有权问，我们中有人有机会投票吗?不，但是每一个政策决定都得到了两党的支持(尽管国家反对派抱怨-如果掌权会做得更糟)，工党无论如何都在冲锋。

　　在澳大利亚有史以来最严重的住房危机中，维多利亚州政府正准备将1万多户家庭从高楼中转移出去，因为他们没有其他住宿选择，只能将他们推到公共住房等候名单的前面，目前有超过5.8万户家庭。

　　澳大利亚不是一个穷国。按财富中位数计算，我们是世界上第二富有的国家，仅次于卢森堡。然而，全国有超过18.4万户家庭在公共住房等候名单上。

　　但是回到公共土地销售。这是人民所有的土地，由我们的政府代表我们管理。公有土地完全有机会建造我们所需要的东西:它可以以最具成本效益的形式容纳100%的公共住房。如果建得足够多，它可以为不同收入水平的人提供住房，以荷兰等国家的社会住房功能的方式实现社会混合。

　　维多利亚州10%的“经济适用房”优惠甚至不包括公共或社区住房。政府将经济适用房定义为租金为市场价格90%的住房。在今天的墨尔本，这是荒谬的。

　　最近的数据显示，普雷斯顿(Preston)一套两居室公寓的市场租金为每周500美元;“平价”版售价450美元。在邱园，一套两居室公寓的市场租金约为每年3万美元，而一套“经济适用”公寓的租金约为每年2.7万美元。如果一个家庭要支付不超过其净收入30%的租金(这是世界各地经济适用房政策的基本原则)，那么它的总收入必须至少达到12万美元。

　　在私人开发项目中对经济适用房的要求是国际上的标准做法，被称为包容性分区。在大多数使用这种模式的地方，该模式要求大型土地的私人开发商将至多30%的住宅分配给社会保障住房——即，提供给那些支付不超过其社会福利收入30%的租金的人。

　　这种模式在许多欧洲和北美国家，如德国、比利时、瑞典和加拿大的大多数省份都得到了一致的应用。由于通常只有开发商才会购买大片土地，而且他们会限制支付的价格，因此包容性分区还有一个额外的好处，那就是减缓土地价格。

　　在维多利亚州，我们的社会住房水平仅为2.8%(澳大利亚所有州和地区中最低的)，通过直接提供公共土地和在私人土地上进行包容性分区来大幅增加，不仅可以为更多有需要的人提供住房，还可以缓解对私人租赁市场的需求，为中低收入家庭提供更多现有住房。

　　但政府正在完全控制的公共土地上使用包容性分区。在出售土地的同时，政府要求建设10%的“经济适用房”，这一软弱无力的政策不仅是在逃避直接解决住房危机的责任，而且是在废除政府的一项基本职能:为市场不能——或不愿——提供住房。

　　其他地方的情况一再证明，私营部门完全有能力在需要时在大型住宅开发项目中容纳社会住房。“市场租金的90%”几乎不会出现在大多数开发商的账上。如果对社会住房的需求得到解决，那么维多利亚州定义的“负担得起的”方面——针对中等收入家庭——将成为理所当然的事情。

　　但这似乎还有很长的路要走。维多利亚时代的人能从泥潭中爬出来吗?因为每四年在州选举中投票给两个有着可笑的相似住房政策的主要选择并不能解决这场危机。如果我们不尽快让人们听到我们的声音，那么我敢说，越来越多的人面临住房压力。

　　凯特·肖博士是墨尔本大学的城市地理学家。